Où sont les loyers les plus chers dans le canton?
Selon où vous habitez dans le canton, les loyers peuvent varier de quelques centaines de francs par mois. L'Observatoire du logement a présenté ses chiffres.
Où sont les appartements à louer les plus chers dans le canton? Combien y a-t-il de logements disponibles à Fribourg? Et à Bulle? C'est pour répondre à ce genre de questions que l'Observatoire du logement a été mis en place en 2018 par la Haute école de gestion de Fribourg (HEG-FR). L'observatoire a présenté vendredi ses chiffres sur les dix communes du canton proposant le plus de logements en location.
Des données qui sont récoltés directement auprès d'une trentaine de régies fribourgeoises, qui gèrent environ 40'000 logements et couvrent ainsi plus de 45% du parc locatif du canton. Les données sont collectées quatre fois par an et se concentrent sur Fribourg, Bulle, Villars-sur-Glâne, Estavayer, Morat, Châtel-St-Denis, Marly, Guin, Tavel et Romont.
"Il n'y a pas qu'un seul marché locatif pour Fribourg", explique Marilyne Pasquier, professeure de stratégie et de gestion immobilière à la HEG. "Derrière les moyennes cantonales, on retrouve d'importantes différences entre les communes. L'intérêt est donc d'avoir des chiffres conformes avec ce qu'on retrouve sur le terrain."
Variations entre districts
Les différences entre les communes peuvent en effet aller jusqu'à quelques centaines de francs par mois pour des logements ayant le même nombre de pièces. Ainsi, pour un appartement de 3 pièces en 2026, le loyer net moyen le plus élevé est à Morat (1'510.- par mois) et le plus bas à Marly (1'256.-).
L'intérêt de récolter régulièrement ces données est que le marché évolue rapidement. En 2024 par exemple, le loyer net moyen dans la Broye était le plus bas des sept districts, à 1'250.- par mois. Pour le premier trimestre 2026, il est passé à 1'313.-, s'approchant des districts aux loyers les plus élevés, comme la Gruyère (1'316.-), le Lac (1'333.-) et la Veveyse (1'354.-).
Les nouveaux locataires péjorés
Si ces différences peuvent s'expliquer par l'attractivité du marché locatif, elles peuvent aussi être dues à des types de constructions et des surfaces différentes. "Vous pouvez avoir un trois pièces de 80m2 ou un trois pièces de 120m2", note Marilyne Pasquier.
L'observatoire s'est donc penché également sur les prix au mètre carré dans les communes de Bulle, Fribourg, et Estavayer. S'il y a de légères différences entre les trois villes (202.- le m2 par année à Bulle, 198.- à Fribourg et 195.- à Estavayer), là où les prix divergent le plus, c'est entre les anciens et les nouveaux contrats de bail. Ainsi, pour des baux établis il y a douze mois ou moins, les prix peuvent aller de "13 à 20 francs de plus par m2 par année", constate Marilyne Pasquier.
Logements disponibles
Les données récoltées par l'Observatoire du logement permettent également de faire le point sur la disponibilité des logements locatifs dans les villes du canton. Une situation encore plus volatile que la question des loyers. À Marly par exemple, le taux de vacance locative était à moins de 2% en 2024, mais a grimpé jusqu'à 10% au début de 2025, notamment en raison du développement du quartier de l'Ancienne Papeterie.
Dans les faits, les taux de vacance les plus élevés sont à Romont (2,82%), Guin (2,62%) et Marly (2,12%), tandis que les plus bas sont à Châtel-Saint-Denis (0,61%) et Bulle (0,81%).
Une information crédible et détaillée
"L'intérêt de l'Observatoire est de pouvoir suivre ces mouvements, pas simplement en suivant les annonces immobilières comme c'est fait habituellement, mais basé directement sur les baux", note Marilyne Pasquier. Selon elle, avoir une information fiable et régulière est une base de dialogue nécessaire pour les différents partenaires, donc le canton, les communes mais aussi les régies et les propriétaires.
"Ces informations détaillées nous permettent de demander par exemple: pourquoi construire des petits logements en ville de Fribourg alors qu'on voit selon les données qu'il y en a déjà assez", détaille la professeure. "L'Observatoire est là pour présenter les résultats, mais la suite du dialogue doit se faire entre les différents acteurs."
Et pour les curieux, le site de l'Observatoire du logement propose ces données en détail sur le site de la HEG.
